Contacts:

ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ «ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ»

 

 

 

ПРОГРАММА СЕМИНАРСКИХ ЗАНЯТИЙ

  • Теоретическая часть семинарских занятий
  • Рекомендуемые темы самостоятельной работы (эссе)
  •  
  • Система законодательства в сфере оценочной деятельности
  • Методы оценки недвижимого имущества
  • Основания проведения оценки
  • Правовой статус субъекта оценочной деятельности
  • Объекты оценки
  • Правовые признаки недвижимого имущества
  • Виды недвижимости имущества
  • Имущество, подлежащее кадастровому учету
  • Методы массовой оценки недвижимости: основания и порядок применения
  • Стандарты оценочной деятельности: виды, общая характеристика
  • Этапы оценки объектов недвижимости
  • Установление качественных и количественных характеристик объекта оценки
  • Затратный подход к оценке объектов недвижимости
  • Особенности оценки земельных участков
  • Правовые критерии оценки застроенных земельных участков
  • Цели, виды и методы оценки земельных участков
  • Правовой режим земель и земельных участков, предназначенных для строительства
  • Виды разрешенного использования земельных участков: понятие, виды, порядок установления и изменения
  • Методические основы оценки привлекательности инвестиционного проекта
  • Объект недвижимости и объект капитального строительства: вопросы квалификации
  • Ограничения прав на земельные участки: понятие и виды
  • Объекты капитального и некапитального строительство: различия правового режима
  • Основания возникновения прав на земельные участки
  • Особенности государственной регистрации прав на созданные объекты недвижимости
  • Доходный подход к оценке объекта недвижимости
  • Оценка недвижимого имущества, передаваемого в аренду
  • Исчисление арендной платы при аренде публичного имущества
  • Оценка имущества, отчуждаемого на торгах
  • Кадастровая оценка земель: организационные основы осуществления
  • Правовой статус саморегулируемых организаций оценщиков
  •  
  •  

Программа практической части семинарских занятий

Занятие 1

«Понятие, концепция, принципы и методология

Оценочной деятельности»

 

Теоретическая часть

1. Вопросы к семинарскому (практическому) занятию:

Понятие оценочной деятельности.

Система федерального и регионального законодательства об оценочной деятельности

Виды оценки

Принципы и методы оценочной деятельности

Общая характеристика отдельных видов оценки (кадастровой и рыночной оценки

 

2. Темы докладов (сообщений):

История развития законодательства об оценочной деятельности

Проблемы межотраслевого регулирования отношений в сфере оценочной деятельности

Зарубежный опыт правового регулирования оценочной деятельности

Современные концепции развития законодательства об оценочной деятельности

 

Практическая часть

  • Задача: Департамент имущественных отношений области обратился в суд с иском к Иванову А.К. об изъятии принадлежащего ему участка для государственных нужд. Иванов не согласен с изъятием участка, т.к. считает цену земельного участка недостоверной, т.к. она определена на момент принятия органом исполнительной власти решения об изъятии.

Решите спор.

Раскройте порядок и критерии оценки земельного участка при его изъятии для государственных и муниципальных нужд

  •  

 

Задача. Департамент имущественных отношений обратился с иском к ООО «Экострой» (ответчик) об изъятии земельного участка для строительства окружной автомобильной дороги по цене 4 млн рублей, что соответствовало по мнению эксперта рыночной цене этого земельного участка (разрешенное использование – сельскохозяйственное производство) на момент вынесения решения об изъятии. Ответчик отказался от подписания соглашения в связи с несогласием с выкупной ценой, полагая, что стоимость должна соответствовать планируемому использованию в соответствии с целью изъятия – строительство дороги – 12 млн. рублей.

После проведения ряда судебный экспертиз и рассмотрения их результатов суд признал обоснованной и разумной цену, соответствующую стоимости земельного участка с разрешенным использованием – сельскохозяйственное производство, аргументируя это тем, что ответчик не представил никаких доказательств того, что им предпринимались меры для изменения разрешенного использования.

Решите спор.

Раскройте порядок определения вида разрешенного использования земельного участка при его оценке для целей изъятия участка

 

Занятие 2

«Оценочные правоотношения»

 

Теоретическая часть

«Деловая игра»

Проведите систематизацию законодательства РФ в области оценочной деятельности

2 команды обосновывают применение разных критериев систематизации законодательства

 

Вопросы к занятию

  • Объекты оценки, их общая характеристика
  • Субъекты оценочных правоотношений
  • Организационно-правовой статус субъекта оценки
  • Права и обязанности субъектов оценочных правоотношений

 

Практическая часть

Задача 1. Судебная коллегия по административным делам ВС РФ рассмотрела в открытом судебном заседании жалобу Общества на решение Нижегородского областного суда и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам, которыми отказано в удовлетворении административного искового заявления Общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований Общество представило отчет о рыночной стоимости указанного земельного участка и положительное экспертное заключение на отчет СРО «Российское общество оценщиков». По ходатайству Общества судом первой инстанции была назначена и проведена экспертиза по делу сотрудником АНО «Центр экспертиз Торгово-промышленной палаты Нижегородской области».

Суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные документы не подтверждают рыночную стоимость земельного в связи с их несоответствием требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки- ФСО №1 и ФСО №3. Суд предложил административному истцу представить дополнительные доказательства, подтверждающие рыночную стоимость названного земельного участка.

Поскольку представитель Общества полагал, что представленных доказательств достаточно, суд рассмотрел административное дело по имеющимся доказательствам и отказал в удовлетворении заявленных требований, указав, что административным истцом не представлено доказательств, достоверно подтверждающих рыночную стоимость земельного участка.

Общество оспорило данное судебные акты.

  • Решите спор.

Раскройте основания отказа в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости

  •  
  •  

Задача2. Судебная коллегия по административным делам ВС РФ рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению СНТ о признании не действующим в части приказа Департамента имущественных отношений «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Вологодской области» по апелляционной жалобе СНТ на решение Вологодского областного суда, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылался на то, что в указанной части нормативный правовой акт противоречит пункту 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ, поскольку установление удельного показателя кадастровой стоимости земель произведено без учета статистического анализа рыночных цен объектов недвижимости, в результате чего кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость.

Судом первой инстанции было установлено, что все этапы государственной кадастровой оценки осуществлены уполномоченными на то лицами в соответствии с требованиями действующего законодательства и с соблюдением установленной процедуры.

Выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка объектов оценки, в том числе в пределах территории, на которой расположены объекты оценки, с описанием процесса, способов определения состава ценообразующих факторов объектов оценки с обоснованием суждения о существенности влияния ценообразующих факторов на кадастровую стоимость объектов оценки, а также описание процесса расчета и результаты расчета средних уровней кадастровых стоимостей объектов оценки - земельных участков по муниципальным районам (городским округам), указываются в отчете об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 29 июля 2011 г. N 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

В данном случае отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Вологодской области соответствует указанным требованиям.

Решите спор.

 

Входит ли в предмет рассмотрения по делу об оспаривании нормативного акта об утверждении результатов кадастровой оценки недвижимости вопрос о правильность определения кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости?

Занятие 3

Правовое регулирование оценочной деятельности для отдельных целей

 

Теоретическая часть

 

Вопросы к занятию

  • Оценка в целях приватизации публичного имущества
  • Оценка в целях национализации имущества
  • Особенности оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд
  • Оценка имущества для целей исчисления арендной платы
  • Оценка имущества при ипотеке
  •  
  • Темы докладов:
  • Методические основы доходного подхода к оценке недвижимого имущества
  • Затрат подход к оценке бизнесе
  • Сравнительный подход при оценке недвижимости
  •  
  • Практическая часть

Задача 1. Вновь построенный дом предлагают взять в аренду за 50д.е. в месяц. Соседние дома сдаются в аренду по цене 30д.е и 70 д.е. в месяц. Существующие в данном районе дома стоят от 500 д.е до 700 д.е.

Выведите валовый рентный мультипликатор для данного объекта недвижимости

 

Раскройте порядок расчета валового рентного мультипликатора объекта недвижимости

 

Задача 2.

Судебная коллегия по административным делам ВС РФ рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества об оспаривании решения Комиссии при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости было удовлетворено заявление Министерства об установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости.

По мнению административного истца, решение Комиссии нарушает его права и законные интересы, поскольку принято с существенными нарушениями действующего законодательства, а именно, на основании недостоверного отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, в котором допущены существенные нарушения, повлиявшие на определение стоимости земельного участка, и в отсутствие уведомления правообладателя объекта недвижимости о времени и месте рассмотрения заявления. Общество также ссылалось на наличие конфликта интересов, так как заказчиком работ по проведению оценки рыночной стоимости названного земельного участка выступала начальник отдела Министерства, являющаяся также и членом Комиссии, и принимавшая участие в рассмотрении заявления Министерства.

Решите спор.

Раскройте основания признания отчета о рыночной оценке недействительным